Недвижимость в Германии: анализ рынка, нюансы покупки и стоимость
Недвижимость в Германии - это все более популярный вид инвестиций для российских инвесторов. Это связано с высокой доходностью активов в этой области, экономической стабильностью и крепкой юридической защитой. Еще одним преимуществом является отсутствие каких-либо ограничений на немецком рынке для иностранных инвесторов.
В Германии можно приобрести не только классические квартиры и дома, но и недвижимость более редких типов, такие как замки, виллы или коммерческая недвижимость. Последняя включает в себя доходные дома, отели, рестораны, офисные помещения, спорткомплексы, поля для гольфа, автосалоны, автомойки, сервисные центры и другие виды бизнес-площадей.
Приобретение недвижимости в Германии имеет множество преимуществ, среди которых доступность по цене, стабильность, прозрачность сделок. Одним из основных достоинств являются надежность, стабильность, регулярный доход, а также прозрачность сделок и предсказуемость развития рынка. Однако после выхода Великобритании из Евросоюза потоки инвестиций на лондонскую недвижимость стали перераспределяться, и такие города, как Берлин, Франкфурт и Мюнхен, стали входить в топ-3 инвестиционно привлекательных городов Европы.
Сегодня стоимость берлинской недвижимости растет быстрее всего по всему миру: за год цены выросли на 20,5%. А цены в Гамбурге, Мюнхене и Франкфурте увеличились на 14,1%, 13,8% и 13,4% соответственно. Однокомнатную квартиру в Восточном Берлине можно купить за примерно 64 000 евро, тогда как три года назад его стоимость составляла около 35 000 евро.
Что касается новостроя, то из-за постоянного притока мигрантов спрос на него превышает предложение. Привлекательность немецких городов для приезжих обусловлена низким уровнем безработицы.
Недвижимость в Германии, как для жилья, так и для прибыли, представляется привлекательной для инвестирования. Доход от аренды может достигать до 12% годовых. Что касается коммерческой недвижимости, то она тоже популярна и прибыльна: в Германии можно выручить до 7–8% годовых. Наиболее удачным видом вложения являются доходные дома, офисы, общежития для студентов и места на кладбищах.
Кстати, большая часть населения Германии предпочитает снимать жилье, а не покупать его. При этом, чем крупнее город, тем больше возможностей найти работу и больше арендаторов. Прибыльность доходных домов из года в год растет. Причем необязательно покупать большие доходные дома, можно обойтись 4–6 квартирами. Даже немецкие банки охотно выдают ипотечные кредиты со ставкой 3–4% на покупку доходных домов.
Выявление потенциала недвижимости в Германии
Если вы задумываетесь о приобретении жилья в Германии для последующей сдачи в аренду, стоит учесть, что на этом можно заработать около 4% доходности в год в крупных городах, таких как Берлин или Мюнхен. Однако, доходность может быть выше в менее крупных городах, например, в Вуппертале доходность составляет 8%, а в Гельзенкирхене — 9,76%. При этом следует обратить внимание на города такие, как Эссен, Дуйсбург и Дортмунд.
Российские инвесторы наиболее заинтересованы в покупке недорогих квартир для личного использования или сдачи в аренду, а также недвижимости в курортных зонах и доходных коммерческих объектов, которые также могут послужить основанием для бизнес-иммиграции. Однако, следует отметить, что спрос на коммерческие объекты очень высок, и лучшие предложения продавуются в течение считанных дней. Это также относится к квартирам в новостройках.
Приобретение доходного дома — один из наиболее выгодных вариантов вложения средств, так как ежегодный доход от аренды может составлять до 15%. Например, рентабельность доходного дома в Дортмунде на восемь квартир, которые стоят около 620 000 евро, может достигать 8% в год. Кроме того, при желании можно продать часть апартаментов по более высокой цене, чем была при их покупке. Стоит также принять во внимание постоянный рост арендных ставок, который повышает рентабельность инвестиций.
Еще одно преимущество покупки недвижимости в Германии в том, что нет никаких ограничений для нерезидентов страны на приобретение любого вида недвижимости. Любой желающий может купить объект, используя его для сдачи в аренду, перепродажи или дарения. Кроме того, собственник имеет возможность получить мультивизу или даже вид на жительство (в зависимости от объема инвестиций). И, наконец, спустя 10 лет после приобретения коммерческой недвижимости собственник освобождается от налога на прибыль при продаже такого объекта.
Если вы ищете выгодное и оптимальное решение, то можно обратить внимание на покупку недвижимости на аукционе через риелторское агентство, где возможно приобрести объекты со значительной скидкой до 50% от рыночной стоимости.
Покупка недвижимости в Германии: что нужно знать
Один из главных вопросов, с которым сталкиваются люди, желающие купить недвижимость в Германии, - это, безусловно, процесс совершения сделки. Стоит отметить, что в Германии он полностью прозрачен и защищен немецким законодательством. Все взаиморасчеты происходят через банковский счет нотариуса, а предварительный договор регистрируется в государственном реестре.
Как только вы нашли подходящий объект и договорились о его стоимости, нотариус готовит проект договора купли-продажи и отдает его обеим сторонам для изучения и внесения изменений (при необходимости). Подписание договора также происходит у нотариуса, который обеспечивает защиту интересов как покупателя, так и продавца. В его задачи входит проверка объекта на наличие каких-либо задолженностей.
После проверки нотариус открывает трастовый банковский счет, на который будущий собственник будет переводить деньги. Через 20-30 дней после подписания договора деньги поступают на этот счет, и только после регистрации прав на нового владельца продавец получает деньги. Далее происходит оформление купленного объекта: нотариус посылает документы в ведомство по регистрации недвижимости в Германии (Grundbuchamt), после чего покупатель получает выписку из Книги регистрации собственности.
В целом, весь процесс покупки и регистрации занимает около 2 месяцев. Как видно, все происходит очень организованно и документально подкрепленно, что гарантирует безопасность вложения и достаточно быстрое завершение всех процедур.
Недвижимость в ФРГ: какие налоги нужно учесть
Важно знать, что при покупке недвижимости в Германии покупатель обязан уплатить специальный налог на приобретение недвижимости, а также выплатить комиссию риелтору. Однако становление собственником происходит только после полной оплаты налога на приобретение недвижимости.
Помимо налога на приобретение, покупатель также должен будет уплатить нотариальные расходы, которые составляют около 1-1,5% от стоимости объекта, и комиссию риелтора, которая варьируется от 3,5 до 6% от стоимости объекта.
Если же вы решили выкупить недвижимость до ее публичного продажи по фиксированной цене (ниже, чем средняя рыночная), то это является одним из самых привлекательных вариантов приобретения недвижимости в Германии.
Примеры выкупа недвижимости можно посмотреть на сайте компании.
Рынок недвижимости в Германии разнообразен, но важно понимать, что цены на жилье значительно отличаются в зависимости от географического расположения, года постройки и района города.
Одно из главных правил – в восточной части страны цены ниже, чем в западной. Однако, если ваша цель – получить прибыль или приобрести дом на длительный срок, стоит отдать предпочтение западной части. Также стоит отметить, что для Берлина, который занимает лидирующую позицию по ценам на недвижимость в 2019 году, деление на «восток» и «запад» также актуально.
Например, квартиры в восточном Берлине стоят в среднем около 2000 евро за квадратный метр – на полтора раза дешевле, чем в Мюнхене. Когда дело касается частных домов, здесь свои правила – стоимость дома площадью 180 кв. м будет зависеть от местоположения, так в южных регионах Германии её стоимость составит порядка 390 тысяч евро, тогда как на западе и севере вы сможете уложиться в 200 тысяч евро. Восточная часть страны порадует вариантами по цене 150 000 евро.
Если вам интересны доходные дома, то в Земле Северный Рейн-Вестфалия то их стоимость может варьироваться от 90 000 до 400 000 евро. К примеру, доходный дом площадью 375 квадратных метров в Эссене с годовой доходностью 30 000 евро стоит порядка 380 000 евро. Четырехквартирный дом в Дуйсбурге площадью 278 квадратных метров с доходностью 6 370 евро в год стоит около 91 100 евро.
Когда речь идет об отелях, цена может достигать нескольких миллионов евро, особенно если объект расположен в исторической части крупных городов.
Если же рассматривать коммерческую недвижимость, то ее стоимость зависит в основном от масштабов города. В Кельне, например, 473 квадратных метра коммерческой недвижимости стоят больше полутора миллионов, тогда как 456 квадратных метров в Райнберге обойдутся примерно в пять раз дешевле.
В поисках доступной недвижимости в Германии? Компания DEM GROUP GmbH предлагает свои услуги и поделилась с нами полезной информацией.
Согласно выдержке, обращаясь в риелторское агентство, можно быть уверенным, что сделка совершается в соответствии с немецким законодательством. К тому же, риелтор освободит вас от необходимости присутствия при заключении договора. В большинстве агентств предоставляют услуги по управлению недвижимостью в Германии, если у вас нет для этого времени или возможности. Если вы стремитесь купить недвижимость в Германии быстро и с максимальной экономией, то лучше обратиться в риелторское агентство, специализирующееся именно на этой стране.
DEM GROUP GmbH - международное агентство, работающее в Германии, России и Казахстане, что значительно упрощает процесс покупки недвижимости. Компания специализируется на работе со всеми видами недвижимости Германии, включая дешевую аукционную недвижимость, квартиры со вторичного и первичного рынка, коммерческие и доходные объекты, а также эксклюзивные предложения от собственников.
На сайте www.demgroup.ru можно самостоятельно ознакомиться с актуальными ценами и воспользоваться функциями подбора по городам, регионам и типу недвижимости.
Фото: freepik.com