Чем грозит незаконная перепланировка и как она может быть легитимизирована
Частные владельцы недвижимости, будь то жилые или коммерческие объекты, часто допускают ошибку, думая, что они имеют право делать на своем имуществе все, что захотят, включая изменение внутренней планировки. Но это не совсем так.
Перепланировку помещений можно проводить только после получения специального разрешения от компетентных авторитетов, которые должны убедиться в безопасности планируемых работ. Такое требование базируется на том факте, что капитальный ремонт одного помещения может серьезно повлиять на устойчивость как соседних конструкций, так и всего здания.
Не смотря на то, что проведение перепланировки без согласования с официальными органами является нарушением закона, владельцу недвижимости, который не заботился о разрешительных документах, есть возможность узаконить даже те работы, которые уже были завершены. Однако, кроме штрафов предусмотренных законами, нарушитель может столкнуться с более серьезными проблемами.
В этой статье мы подробно рассмотрим: какие проблемы грозят незаконной перепланировке, что нужно сделать, чтобы ее узаконить, а также в каких случаях это вообще возможно.
Штрафы и меры наказания за незаконную перепланировку
Первым шагом — понять, что такое перепланировка и когда она считается незаконной. Если владелец помещения изменяет конфигурацию помещения, например, переносит кухню, организует кухню-нишу, устанавливает новые дверные и оконные проемы, демонтирует или возводит ненесущие перегородки, увеличивает площадь туалета или ванной за счет коридора, то ремонт считается перепланировкой и требует согласования. Все изменения фиксируются в техпаспорте, в плане БТИ.
Незаконная перепланировка возникает, если эти работы проведены без официального разрешения государственных органов. Причем все изменения нужно узаконить. Последствия незаконной перепланировки могут быть существенными, в том числе в социальном и финансовом планах.
Штраф за незаконную перепланировку помещения закреплен в КоАП РФ и зависит от того, кому принадлежит жилье. Физическое лицо должно заплатить от 2000 до 2500 рублей, должностное лицо от 4000 до 5000 рублей, юридическое лицо от 40 000 до 50 000 рублей. Эти суммы нужно оплатить в течение 60 дней, в противном случае дело передается в суд.
Не исполнение требований жилинспекции может привести к назначению дополнительных мер наказания, таких как удвоенная сумма штрафа, арест на срок до 15 суток или обязательные работы (до 50 часов). Также возможны еще более серьезные последствия, такие как изъятие недвижимости и ее продажа на торгах.
Нужно понимать, что последствия незаконной перепланировки могут серьезно повлиять на безопасность жильцов. В России уже не раз происходили обрушения подъездов или секций домов из-за несанкционированной перепланировки. Не стоит рассчитывать, что об изменениях никто не узнает — возможны проверки со стороны жилищной инспекции. Также оформить незаконную перепланировку придется в случае продажи или заложения квартиры.
Вопрос, связанный с узакониванием незаконной перепланировки, волнует многих владельцев квартир и нежилых помещений. Если нелегальный ремонт был выполнен, то необходимо знать, как его можно узаконить. Важно понимать, что разрешение на ремонт будет выдано только в том случае, если изменения не представляют опасности для устойчивости здания и соответствуют нормам и правилам. Чтобы оформить узаконивание, необходимо выполнить следующие шаги.
Прежде всего, необходимо оплатить штраф за незаконную перепланировку и подготовить документы для узаконивания. Владельцу понадобится заказать техническое заключение о безопасности и допустимости проведенных работ. В Москве это услуга стоит около 20 000-25 000 рублей и она может быть получена в специализированных бюро с членством в СРО. Также необходим технический паспорт помещений с планом, включая и архивный, до внесенных изменений, и актуальный, с красными линиями. Если речь идет об узаконивании перепланировки в столице, то технический паспорт, хранящийся в МосгорБТИ, получать на руки не обязательно. Мосжилинспекция сама запрашивает данный документ. Если помещение находится в новостройке и еще не проходило техинвентаризацию, то потребуется услуга проведения техинвентаризации, которая стоит примерно 10 000 рублей, и в МосгорБТИ ее оказывают, хотя обратиться можно и в другие организации.
Если ремонт затронул несущие стены, узаконивание перепланировки должно проходить при участии автора проекта дома. Стоимость экспертного заключения организации, разработавшей проект здания, составляет около 120 000 рублей. Если автора проекта найти не удается, обратиться можно в другую организацию, к которой перешли его полномочия. В столице это ГБУ "Экспертный центр". Собственник может самостоятельно работать с автором проекта дома или ГБУ, либо доверить эту задачу проектному бюро.
Если недвижимостью владеет сразу несколько человек или она находится в соцнайме, необходимо позаботиться о том, чтобы собственники или наниматели помещений подтвердили свое согласие на перепланировку. Кроме того, в жилищную инспекцию потребуется представить свидетельство о собственности и/или выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Все обозначенные документы вместе с заявлением на оформление акта о завершенной перепланировке направляются в уполномоченный орган. Сделать это может и представитель владельца помещений – в этом случае потребуется оформить доверенность от собственника.
Далее, готовый пакет документов можно подать через сайт mos.ru в Мосжилинспекцию. Рассмотрение заявления занимает обычно не более 45 дней. В процессе инспектор МЖИ произведет осмотр квартиры и выпишет штраф за незаконную перепланировку. После оплаты штрафа, если решение по перепланировке окажется положительным, владельцу выдадут акт, подписанный уполномоченным должностным лицом МЖИ. Весь процесс узаконивания перепланировки от начала до конца обычно занимает от шести месяцев. Однако собственники могут обратиться к проектному бюро, которое сможет взять на себя все хлопоты по согласованию и оформить ремонт за три-четыре месяца. Стоимость узаконивания перепланировки под ключ обычно составляет от 70 000 рублей.
Таким образом, узаконивание перепланировки, которая была выполнена без разрешения, возможно, однако, осуществить эту процедуру самостоятельно не так уж просто. Чтобы избежать дополнительных затрат и хлопот, можно обратиться к профессиональным организациям.
Фото: freepik.com